10 ans après, le nouveau visage du crowdfunding immobilier

Un marché mature pour les opérations dans l’ancien

Historiquement, le crowdfunding immobilier a débuté par le financement d’opérations de promotion classiques de type résidentielles dans le neuf (construction de résidences ou d’ensembles immobiliers à vocation d’habitation et généralement commercialisées en VEFA). Mais les derniers chiffres témoignent de la mutation du secteur avec un léger recul du résidentiel neuf (75% des projets en 2017, 73% en 2018) au profit de l’ancien notamment et également de l’immobilier tertiaire (bureaux, entreprise).

Les opérations de marchand de biens se sont en effet multipliées sur les plateformes depuis fin 2018 avec une véritable diversification des projets financés. Les investisseurs ont pu participer à des opérations de réhabilitation d’espaces industriels dans Paris centre par exemple, ou de surélévation en haute montagne ou encore de rénovation de bâtiments classés notamment à Lyon. Alors qu’en 2016 les plateformes restaient frileuses envers cette typologie, aujourd’hui elles ont acquis un niveau d’expertise qui leur a permis d’ouvrir peu à peu le marché à ces nouveaux projets.

Des montants moyens de collecte en hausse.

La tendance s’est amorcée dès la fin 2018 et tend désormais à se concrétiser : les projets proposés sont de plus en plus conséquents en termes de montant. Depuis janvier 2019, le montant moyen collecté par projet est de plus de 612 000 euros soit une progression de près de 22% par rapport à la même période en 2018. Ces derniers mois, beaucoup plus de projets atteignent le plafond actuel de collecte qui est de 2,5 millions d’euros.

Les raisons sont diverses. Tout d’abord, les plateformes, grâce à l’intérêt croissant des investisseurs et l’arrivée d’institutionnels sur ce type de placement, ont désormais une plus grosse force de frappe pour collecter les fonds requis. D’autre part, et par conséquence, grâce à ce soutien institutionnel, via des rapprochements ou des rachats de structure, les promoteurs nationaux se tournent beaucoup plus vers cette solution de financement. Leurs besoins sont en général plus élevés que ceux des plus petits acteurs en raison notamment de l’ampleur des programmes envisagés et de leur plan de développement souvent plus ambitieux, ce qui explique la multiplication des opérations supérieures à 800 000 € mais avec des taux de rendement plutôt compris entre 8 et 9 %.

Financement de structure : le nouveau besoin des acteurs immobiliers

Le nouveau visage du crowdfunding immobilier c’est également le développement des financements de structures ou du promoteur lui-même plutôt qu’un projet identifié. Très peu utilisée dans les débuts, elle a tendance à s’affirmer depuis fin 2018 avec notamment l’intérêt croissant de ces plus gros acteurs. En effet, quand le financement de projet est adapté aux petits et moyens promoteurs qui réalisent une centaine de lots par an, il ne l’est pas forcément pour des structures qui ont l’ambition de livrer quelques milliers de logements à l’année avec plus de programmes simultanément en cours. Dans ce cas de figure, financer directement le promoteur via la société mère est plus adéquat. Le promoteur pourra alors utiliser les fonds dans une stratégie globale de développement avec en général plusieurs opérations en cours ciblées pour la répartition de ces fonds collectés. Encore une fois, l’augmentation de cette typologie a été permise par l’expérience acquise par les acteurs du secteur mais aussi la démocratisation de cette pratique côté promoteurs.

Avec le rehaussement du pallier de collecte à 8 millions via la loi PACTE, ces financements de structure pourraient encore augmenter car cela permettrait de toucher une sphère d’acteurs encore plus importants avec des besoins en développement dépassant les 10 millions. En attendant, certaines plateformes, comme Homunity, s’adaptent à ces acteurs nationaux en établissant des poches de financement globales à long terme et déployée selon un timing de développement ou un planning de chantiers vu avec le promoteur. Par exemple, lorsque l’opérateur justifie d’un planning prévisionnel de 10 opérations en lancement sur les 10 prochains mois, une poche de 10 millions d’euros peut être envisagée avec la plateforme sur la base de 1 million de fonds délivrés chaque mois pour chacune de ces opérations. Il s’agit d’un financement de développement mais adossé à des opérations successives bien identifiées dans un plan global.

Un impact conséquent dans l’économie réelle

En termes de levées de fonds pour les promoteurs, le crowdfunding immobilier poursuit sa courbe ascendante avec encore une croissance de près de 50% par rapport au premier semestre 2018. Il est cependant important de replacer ce chiffre dans le contexte global du secteur d’activités afin de comprendre l’impact économique réel pour ses acteurs. Rappelons-le, dans un schéma classique, les plateformes de financement participatif financent 80 % des fonds propres du promoteur exigés par les banques.

Ainsi, dans l’hypothèse que toutes les opérations financées sur l’ensemble des plateformes actives depuis 2012 respectaient ce schéma, le financement participatif a permis de générer en tout plus de 3 milliards de CA pour les acteurs de l’immobilier. Ce montant reste théorique et calculé en fonctions des données publiques recueillies sur l’ensemble des plateformes de crowdfunding. Avec la pratique des clubs deals par exemple, on peut l’estimer à la hausse. Parler en termes de CA généré pour le secteur de l’immobilier (construction et rénovation confondues) est donc beaucoup plus révélateur de l’impact de cette solution d’investissement pour l’économie réelle.