David Peronnin (ClubFunding) : “Il y a un flou sur le devenir du statut de PSI dans le cadre européen”

Comment l’année 2021 s’est-elle achevée pour ClubFunding ?

L’intérêt pour le crowdfunding, en particulier immobilier, se confirme sur la durée. La thématique immobilière plaît au grand public, qui est sensible au fait de pouvoir flécher ses investissements projet par projet. Nos volumes de collecte illustrent cette tendance : ils sont passés de 80 millions d’euros en 2019 à près de 115 millions en 2020. Et l’année 2021 s’est achevée avec une collecte supérieure à 250 millions d’euros pour environ 250 projets. Le mois de novembre a inscrit un record, avec une collecte de plus de 60 millions d’euros. Il faut préciser que ces volumes intègrent l’activité de ClubFunding Asset Management, la société de gestion créée en 2020 et dont le premier fonds FCPR investit dans les mêmes conditions que la plateforme. Au total, la société compte aujourd’hui près de 70 personnes.

Les caractéristiques des projets financés ont-elles évolué ?

Près de la moitié de nos volumes proviennent désormais de gros projets. Un nombre croissant de collectes atteint les 8 millions d’euros [le plafond légal pour un conseiller en investissement participatif, dont dispose ClubFunding ndlr]. Ces opérations peuvent être complétées par la société de gestion pour atteindre un total de 10 millions d’euros. Dès 2017, ClubFunding a développé une réelle expertise sur les opérations de réhabilitation et de marchand de biens, qui représentent aujourd’hui près de 90 % de nos projets. Nous finançons des projets dès 100 000 euros, mais le montant moyen avoisine plutôt le million d’euros. C’est un marché très profond, avec de la place pour de plus petits acteurs.

Comment se distinguer ?

Dès l’origine, nous avons placé l’analyse corporate, et notamment l’étude des bilans, au cœur de nos diligences [sur 450 projets, ClubFunding en compte seulement 2 en retard de plus de 6 mois et/ou en procédure collective, ndlr]. Même si 40 % des projets de la plateforme sont remboursés par anticipation, on a pu effectivement observer des retards et décalages conjoncturels, notamment dûs à des difficultés d’approvisionnement en matières premières.

Par ailleurs, nous avons toujours organisé le versement mensuel des coupons aux investisseurs. Cette approche est l’une des clés du succès de ClubFunding, même si c’est compliqué de continuer à la suivre dans un marché compétitif. 

La rentabilité des investissements se maintient à un haut niveau, avec un TRI net de risque de 9,82 % en 2021. Anticipez-vous une baisse ?

Certaines plateformes commencent à offrir des garanties portées par des assurances, ce qui justifie des taux servis inférieurs. D’autres distribuent aussi via des conseillers en gestion de patrimoine (CGP) à des taux plus faibles, ce qui leur permet de capter des parts de marché. Nous voyons donc des opérations qui varient de 5 % à 7 %, soit avec des assurances soit avec une distribution 100 % CGP. Dans ce contexte, ça va être un réel enjeu de continuer à signer de beaux projets avec des taux de 10 %.

Vous avez évoqué la création de ClubFunding AM. Quels sont vos projets avec cette structure ?

La société de gestion vise à offrir de la diversification et à mieux répondre aux attentes des institutionnels. Elle peut investir aux côtés de la plateforme, mais également aller chercher des projets en dehors de ClubFunding. L’ambition de ClubFunding AM est d’écrire sa propre histoire.

Le premier fonds dédié à l’immobilier a été ouvert à la souscription au premier trimestre 2021 et sera clôturé fin mars 2022. Deux autres fonds sont en gestation. Un deuxième fonds sera similaire au premier, mais pour des montants plus importants, et un troisième sera dans la veine des SCPI et SCI. La thèse consiste à investir non pas dans des projets d’opérateurs immobiliers mais dans des actifs en direct. C’est une démarche que nous avons commencé à explorer avec SuperClub, un produit d’investissement locatif développé en partenariat avec Colonies, une plateforme de coliving. Le marché est nettement plus profond que celui du crowdfunding immobilier où l’on intervient sur 30 % du besoin de financement. Il s’agit là de s’attaquer au marché de l’investissement immobilier.

Quelles sont vos relations avec les CGP ? 

Pour la plateforme, 20 % des montants sont collectés auprès de CGP. Avec le fonds, on est plutôt dans une fourchette de 50 à 60 %. En termes de rémunération, nous avons dû nous aligner au niveau du crowdfunding. Cela dit, la maturité moyenne des projets de la plateforme est de 24 mois. Par rapport à une SCPI où les maturités sont d’au moins 7 ans, les CGP reçoivent une rémunération pour une durée qui est plus faible et peuvent donc pousser de nouveau ce type de produit plus rapidement à leurs clients. Certes, il ne s’agit pas du produit le plus rentable, alors qu’ils peuvent percevoir jusqu’à 7 % des montants avec une SCPI, mais ça leur donne accès à un instrument de diversification. La base des investisseurs ClubFunding reste des internautes qui viennent souscrire en direct sur les projets.

Prévoyez-vous de proposer une assurance ?

C’est un sujet sur lequel une dizaine de plateformes, dont ClubFunding, ont tenté d’avancer de manière collective au sein de FPF [Financement Participatif France, ndlr]. Les travaux ont débuté il y a plus de 6 mois avec l’aide d’un cabinet, mais il n’y a pas eu d’avancées. C’est difficile de trouver un assureur qui propose un produit pertinent et adapté à notre marché. Nous allons devoir traiter ce sujet en solo.

Le groupe compte aussi CF Invest. Quelle est l’activité de cette société ?

CF Invest est une société sœur qui permet de prendre des participations dans les sociétés projets d’opérateurs qui se financent sur la plateforme. De nombreux clients souhaitent voir aussi les investisseurs à leur tour de table afin de pouvoir obtenir des financements bancaires à de meilleures conditions ou renforcer leur situation financière. 

Ce positionnement est toutefois remis en question par l’évolution de la réglementation européenne. Les bénéficiaires effectifs ne pourront plus être à la fois au capital des sociétés projets et investisseurs sur la plateforme. C’est dommage pour les investisseurs de ClubFunding qui apprécient ce type de projet où CF Invest est présente au tour de table, car ils savent que les opérateurs sont encore mieux entourés. Cela ne représente que 10 à 15 % de nos projets, mais il existe aussi des plateformes basées sur ce modèle [comme par exemple Lymo, ndlr]. La France n’a pas réussi à s’imposer sur ce sujet, alors qu’elle a été exemplaire et en première ligne dans l’élaboration d’un cadre réglementaire. Nous sommes les enfants de ce cadre de 2014.

Pour les mêmes raisons, il ne sera plus possible de passer par un SPV [fonds commun de créances, ndlr] ou une société de projet lorsqu’on identifie un risque corporate lié à la société dont on finance un projet. Cette approche permet de cantonner le risque au projet et a démontré son efficacité dans l’affaire Terlat [ce promoteur immobilier basé à Salon de Provence et qui s’était financé sur WiSEED et Anaxago a fait défaut en 2017]. Les projets qui s’en sont le mieux sortis sont ceux qui étaient portés par des SPV. C’est la preuve que la réglementation européenne pousse un schéma qui ne va pas dans le sens des investisseurs.

Le plafond de collecte va passer de 8 millions à 5 millions d’euros. Quelle est votre réaction ?

Avec la société de gestion, nous avons anticipé le problème. Notre deuxième fonds aura vocation à compléter les collectes lorsqu’elles seront supérieures à 5 millions d’euros et donc apporter un investissement indépendant de la plateforme. Il devrait pouvoir compléter à hauteur de 3 millions, voire plus. Ce recul est regrettable quand on sait que le plafond de 8 millions d’euros a été entériné il y a 18 mois seulement. Cela étant, certains pays du sud de l’Europe étaient réservés sur des collectes supérieures à 1 million d’euros…

Où en êtes-vous dans la demande d’agrément ?

J’ai mis en stand-by la demande d’agrément. Nous avions le projet d’être les premiers à l’obtenir, mais il y a un flou sur le devenir du statut de PSI (prestataire de service d’investissement) dans le cadre européen. Nous prendrons une décision après l’été prochain, puisque nous aurons jusqu’au mois de novembre 2022 pour rentrer dans les clous. S’il est pertinent de prendre un agrément de PSI parce qu’il sera le mieux traité par la directive européenne, nous ferons ce choix. On va se donner quelques mois pour y voir plus clair.